Os vereadores de São Luís aprovaram em primeira votação, no último dia 3, a nova norma que define quais atividades podem ser desenvolvidas em cada quarteirão da capital maranhense e como devem ser as construções.
O texto, que tem o nome oficial de Lei de Zoneamento, Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo, foi encaminhado à Câmara Municipal em março deste ano, pelo então prefeito Eduardo Braide (PSD), um dia antes de deixar o cargo para disputar o governo estadual nas eleições de outubro. Trata-se de uma das leis mais importantes da cidade, pois traz mudanças importantes em regras para altura de prédios, áreas de proteção ambiental, limite para barulho, abertura de pequenos ou grandes comércios e proteção do patrimônio histórico.
Abaixo, os principais pontos que explicam a importância dessa lei e as principais mudanças propostas.
O que é a Lei de Zoneamento?
É a regra que diz o que pode ser construído em cada parte da cidade. Define onde cabe casa, prédio, comércio ou indústria, qual a altura permitida, quanto de um terreno pode ser ocupado e quanto precisa ficar livre. Na prática, é o instrumento que desenha como São Luís cresce.
Por que São Luís está mudando essa lei agora?
A lei em vigor é de 1992. A prefeitura enviou à Câmara um projeto para substituí-la e adequá-la ao Plano Diretor aprovado em 2023, que é a regra mais geral sobre para onde a cidade deve se desenvolver. O zoneamento é o passo seguinte, traduzindo esse plano em regras quadra a quadra.
Já é lei? Posso dizer que vale?
Ainda não. É um projeto da prefeitura. Ele foi aprovado em primeira votação por unanimidade dos vereadores presentes, mas precisa passar por uma segunda votação para virar lei, e essa votação ainda não tem data confirmada. Há também 133 emendas dos vereadores que só serão analisadas pelo plenário nesse segundo turno.
É uma discussão só da zona rural?
Não, e aqui mora um mal-entendido. Boa parte do que se falou até agora se concentrou na zona rural, o que passa a impressão de que a lei é só dessa área. Mas o zoneamento vale para a cidade inteira, inclusive os bairros mais adensados e valorizados. Ele decide o que pode ser construído na sua rua tanto quanto no campo.
Então é coisa de bairro rico?
Também não, embora seja nas áreas mais valorizadas que o assunto desperta mais interesse. É onde o texto permite os prédios mais altos: nos principais corredores da cidade, com altura que pode chegar a 64 metros, e ao longo da orla, em torno de 50 metros, justamente onde o metro quadrado é mais caro e o mercado imobiliário olha primeiro. Nas audiências públicas realizadas para a formação do texto, moradores chegaram a citar a verticalização na Avenida dos Holandeses como exemplo dessa pressão.
E quem mora na periferia?
É onde o efeito tende a pesar mais. A mesma regra vale para os bairros populares, e foi de lá que vieram alguns dos alertas mais duros nas audiências. Moradores de Itaqui-Bacanga, da região da Cohab e de bairros do Centro relataram que já convivem com alagamento, esgoto a céu aberto e falta d’água, e que permitir prédios mais altos e mais terreno impermeabilizado joga mais peso sobre uma estrutura que já não dá conta. A lei é da cidade inteira, mas o efeito mais duro tende a cair onde a infraestrutura é mais frágil.
Pode subir mais prédio perto da minha casa?
Depende da zona. O texto fixa uma altura máxima diferente para cada parte da cidade, e a variação é grande. Fora dos corredores e da orla, onde os prédios podem ser mais altos, as zonas residenciais admitem construções que vão de cerca de 40 a 55 metros, e algumas faixas do Centro chegam a 42 metros. Em outras áreas, o limite é bem menor. É essa divisão por zonas que decide se o terreno ao lado da sua casa pode virar um prédio alto ou não.
Por que tanta gente falou em água nas audiências?
Porque o projeto mantém uma regra que permite impermeabilizar a maior parte dos terrenos. Como padrão na cidade construída, basta que cerca de 20% do lote fique livre para absorver a chuva. Nas audiências públicas da prefeitura, moradores de vários cantos ligaram esse ponto à falta d’água. O argumento que se repetiu é de que a cidade depende muito de poços, que precisam que a chuva infiltre no solo para se recarregar, e deixar subir prédio alto sobre solo impermeabilizado, sem antes resolver o saneamento, pressiona um abastecimento já frágil.
E o mangue e as áreas de preservação?
O texto mantém zonas voltadas à proteção ambiental e à preservação histórica. Ao mesmo tempo, prevê zonas industriais, inclusive de porto, retroporto e mineração. Como esses usos convivem no território, e onde cada zona cai no mapa, é parte do que ainda precisa ser esclarecido, e foi tema de preocupação de comunidades nas audiências.
E as comunidades da zona rural?
O projeto reconhece a zona rural dividida por vocação e cita expressamente a Ilha de Tauá-Mirim, com seus manguezais e comunidades. Nas audiências, moradores dessas áreas relataram desde a sensação de terem ficado de fora dos mapas até o temor de empreendimentos de grande porte.
Quais são os próximos passos?
Falta a segunda votação, sem data definida até agora, porque as comissões de Constituição e Justiça e de Orçamento ainda trabalham na elaboração dos respectivos relatórios técnicos. Nessa segunda votação, os vereadores vão debater em plenário as mais de 100 emendas apresentadas ao projeto, já analisadas pela Comissão de Mobilidade Urbana, Regularização Fundiária e Ocupação do Solo Urbano. Só depois disso será possível dizer qual é o texto final da nova Lei de Zoneamento de São Luís.
